Para el año 2017 se proyecta que la demanda residencial permanezca estable con una leve tendencia alcista y un nivel de precios también constante. Los desequilibrios de oferta en algunas comunas y sectores de Santiago se debieran corregir.

La industria inmobiliaria después del efecto IVA

El ajuste de la demanda residencial fue mayor al presupuestado

Durante el 2015, el efecto IVA generó un periodo artificial de boom en las ventas, un adelanto de consumo e inversión en bienes inmobiliarios. Según los antecedentes que maneja la Compañía, durante el 2016 el ajuste de la demanda experimentado por la industria fue más fuerte del que se proyectó en su minuto, con una caída del mercado -medido en unidades- de 26%. Para el año 2017, Empresas Socovesa proyecta que el mercado residencial debiera seguir fundamentalmente plano con respecto al 2016 y en el margen, con cierta tendencia al alza. Desde la perspectiva de la consultora Gemines, especialista en temas de economía urbana y demanda inmobiliaria, el tamaño del ajuste experimentado en los ejercicios 2016 y 2017 hace posible que la demanda residencial confluya a sus niveles de tendencia de largo plazo a partir del año 2018.

Nivel de precios seguirá estable

Después de un ciclo largo de crecimiento, a partir del segundo semestre del 2016 se observó una mayor estabilidad en el nivel de precios de los bienes raíces en el Gran Santiago. La Compañía proyecta que esta mayor estabilidad de precios se debiera prolongar durante el ejercicio 2017. Empresas Socovesa considera que estos niveles de precio cuentan con fundamentos económicos sólidos: alta concentración geográfica de la demanda residencial producto de la densificación de las ciudades, cambios tributarios como el IVA a la construcción y el mayor impuesto a la renta, la nueva ley de mitigaciones y aportes al espacio público y finalmente, los cambios en la estructura salarial de los trabajadores de la construcción. Por lo tanto, en caso de ocurrir, solo se podrían generar bajas de precio coyunturales, por excesos de oferta en algunas zonas bien delimitadas de la ciudad.

Nivel de oferta en la Región Metropolitana: un desequilibrio que se debe ajustar

La promoción del IVA generó el ingreso de muchos proyectos que hoy tienen al mercado del la Región Metropolitana con una oferta por encima de la demanda en algunas zonas de Santiago. Si bien el análisis se debe hacer zona por zona, cuadra por cuadra, hay comunas como Providencia, Lo Barnechea, Quinta Normal, Estación Central y San Miguel que presentan niveles de indicador “MAS” (meses para agotar stock) por sobre lo razonable, situación que podría llegar a generar, en ciertos mercados específicos, liquidación de stocks, promociones y guerras de precios que afecten los márgenes del negocio. Según cifras de Toc Toc, el 2016 terminó con más de 700 proyectos de departamentos, a diferencia del 2014 que existían menos de 500, lo que elevó la oferta a más de 44.000 unidades en Región Metropolitana.

Empresas Socovesa impulsará un plan de inversiones selectivamente más agresivo para el periodo 2017-2018

Equilibrios inmobiliarios ajustados

Los equilibrios inmobiliarios no son otra cosa que el equilibro entre oferta y demanda, entre la cantidad de proyectos y productos que ponemos en la calle y la demanda que se enfrenta. Los desequilibrios de oferta tienen directas consecuencias en mayores gastos financieros y presiones de liquidación de productos, con implicancias negativas sobre los márgenes y las marcas. Tener equilibrios inmobiliarios ajustados es fundamental para lograr que una empresa de desarrollo inmobiliario sea rentable y tenga perspectivas de permanecer en el mercado en el mediano plazo.

Entendiendo que la economía había entrado en una fase de menor crecimiento y se había acabado la “promoción del IVA”, para el año 2016 se buscó bajar los niveles de oferta esperando absorber la menor venta esperada. La Empresa fue exitosa con esta estrategia, como lo muestra el indicador MAS (meses para agotar stock) que permaneció en 16 meses, el mismo nivel que el año 2015, a pesar de experimentar un ritmo de ventas un 20% menor.

Oferta:todas las viviendas que están disponibles para ser vendidas, valorizadas a precio de venta y que por tanto, no tienen una promesa asociada (cifras sin IVA)

Viviendas terminadas:valor de venta de las viviendas que tienen recepción municipal (VT) y que no tienen una promesa asociada (cifras sin IVA)

MAS:meses para agotar stock (oferta dividida por el promedio móvil de seis meses de la venta mensual)

Lanzamientos:valor de venta de los proyectos lanzados al mercado en cada periodo (cifras sin IVA)

Mayor inversión y aumento de proyectos

La saludable disciplina inmobiliaria de Empresas Socovesa, le permite plantear una estrategia un poco más agresiva para el periodo 2017-2018. Anticipando una demanda residencial volviendo a sus niveles de tendencia de largo plazo, la Compañía espera aumentar sus lanzamientos durante el 2017. Esto basado en el plan de lograr promesas por MMUF 11 el 2017 y luego subir a MMUF 13 el 2018, siempre en la medida que las metas de ventas y márgenes mensuales del 2017 se vayan cumpliendo.

Empresas Socovesa viene invirtiendo alrededor de MMUF 1,5 en compra de tierra al año. En la medida que se encuentren terrenos atractivos, la Compañía puede adoptar una posición selectivamente más agresiva en la compra de tierra y subir su monto de inversión a MMUF 2,8 durante el 2017, de forma de tener una buena batería de proyectos para que sean iniciados el 2017-2018 y entregados el 2019-2020.

En la medida que las metas de ventas y márgenes mensuales del 2017 se vayan cumpliendo, Empresas Socovesa podrá ir lanzando proyectos que complementen y renueven su oferta.

Leve crecimiento en promesas y facturación constante

Para este año 2017, se presupuesta un crecimiento en las promesas de 6%, con todas las filiales viendo un repunte respecto de los niveles del año anterior. La facturación de viviendas nuevas se proyecta que se mantendrá en los mismos niveles del 2016, lo que es posible gracias al buen stock de promesas, en cantidad y calidad, que armamos en los años de mayor demanda.

Bajo riesgo comercial: importante saldo vendido por facturar

El saldo vendido por facturar a diciembre de 2016 alcanzó los MUF 8.735 (*). De esta cifra, MUF 7.353 debieran escriturarse el año 2017, lo cual implica que el 54% del presupuesto del año 2017 se encuentra con promesas comprometidas (lo que se compara con el 53% registrado en diciembre del año 2015).

(*) Incluye venta de viviendas nuevas, venta de terrenosy venta de oficinas.