El pasado reciente:

Desde la construcción a la gestión inmobiliaria

Las empresas inmobiliarias han experimentado dos grandes etapas durante su historia reciente. Durante la primera, a partir de la década de los noventa, éstas se podían definir como constructoras que desarrollaban macro urbanizaciones y que, en definitivas cuentas, transformaban el campo en ciudad. Durante esos años la oferta de las inmobiliarias se orientó a satisfacer, a través de viviendas más bien simples, la necesidad básica de vivienda.

Debido al fuerte crecimiento económico de los noventa y parte importante de los 2000, la demanda se va poco a poco transformando y sofisticando. Se produce así lo que podemos definir como una “revolución de los estándares”. Esto significa que la oferta y la demanda inmobiliaria evolucionan desde la cobertura de la necesidad básica de vivienda, hacia un nuevo estándar de mayor calidad.

Junto con la “revolución de los estándares” aparece también el fenómeno de la densificación de las grandes ciudades en Chile. Ambos fenómenos dan origen a una segunda etapa de la historia de las inmobiliarias en Chile que podemos denominar como la profesionalización de la gestión inmobiliaria”.

A diferencia del desarrollo de casas en extensión, donde la capacidad para comprar tierra era el gran diferencial, la principal habilidad competitiva del negocio de edificios está en una mejor gestión inmobiliaria y comercial. En esta etapa los activos intangibles se vuelven clave (equipos, procesos de trabajo, marcas, etc.) y la empresa debe girar hacia el consumidor. Construir sigue siendo importante, pero es necesario aprender a trabajar poniendo a los clientes en el centro de la organización.

El alto nivel de competencia obliga a las empresas que compiten en el mercado de los edificios, a ofrecer productos que destaquen por su diferenciación y calidad para evitar rentabilidades más bien mediocres.

El futuro de las inmobiliarias:

Empresas de Diseño

El mercado futuro de las viviendas en Chile dejará de ser un mercado masivo que ofrece grandes cantidades de productos indiferenciados sino que será un mercado compuesto por múltiples nichos, variados y diversos. Un factor de éxito entonces será la capacidad para transformarse en un experto en cada segmento y ser capaz de diseñar productos inmobiliarios atractivos para cada uno de los nichos. Esta forma de entender el mercado inmobiliario inicia una tercera etapa en el desarrollo de las compañías inmobiliarias, en la cual las empresas deberán convertirse en empresas con la habilidad para diseñar productos residenciales para nichos específicos del mercado, siempre con el consumidor al centro.

Convertirse en una empresa de diseño no significa romper con su origen ni tampoco desvalorizar las habilidades históricas de las empresa del rubro. Al contrario, busca fortalecer algunas capacidades que hoy ya existen. En la práctica, esto quiere decir que a la capacidad de comprar bien la tierra, urbanizar y construir con altos niveles de calidad y a la gestión comercial enfocada en el cliente, buscamos sumar un proceso de diseño y desarrollo que le dé forma a los productos inmobiliarios para que se conviertan en proyectos mejor resueltos, más finos y más conectados con las necesidades específicas de los distintos nichos del mercado.

El diseño humaniza y simplifica los sistemas complejos. En este sentido, el diseño aplicado al desarrollo inmobiliario se caracteriza por integrar y sintetizar una multiplicidad de conocimientos provenientes de mundos tan diferentes como la economía, el urbanismo, la ingeniería, la construcción, la arquitectura, el interiorismo, el mundo de los negocios y algunas ramas de las ciencias sociales tales como la sociología, la psicología y la antropología. Todos estos conocimientos se analizan y se aplican al diseño y desarrollo de productos. El diseño implica mejorar la capacidad de nuestras personas para entender los proyectos desde una perspectiva multivariada. De ahí la mayor relevancia de los equipos multidisciplinarios con un estilo de trabajo más bien colaborativo.

El proceso de diseño comienza con un exhaustivo levantamiento de información con la mayor cantidad de variantes posibles, desde las experiencias pasadas, temas normativos, situación competitiva del mercado, evaluación de post venta y obviamente un conocimiento local y detallado del territorio. A esto se le suma información relevante del consumidor en sus diversas formas: evaluación de clientes que viven en proyectos anteriores, encuestas a personas que cotizan, investigación con orientación etnográfica, variables socio-demográficas, segmentación sicográfica (que tiene que ver con el estilo de vida), segmentación geográfica, etc. Este levantamiento de información termina con la definición de un problema de diseño a solucionar enfocado en un cliente específico, ahora más conocido, sobre el cual la Compañía, buscando distanciarse de los personalismos y la subjetividad, puede imaginar sus necesidades claves y posibles dinámicas del habitar.

Las viviendas de hace 10 años atrás, no son las mismas que se necesitan hoy en día. Hay una serie de conceptos que cambiaron en el diario vivir y de las que el diseño se debe hacer cargo.

Fortalecer el proceso de diseño de productos centrados en el habitar de las personas hará posible que las compañías se adapten a una nueva sociedad que, a fin de cuentas, ha cambiado mucho más rápido que las inmobiliarias. Ejemplo de esto es que durante los últimos años, la cocina pasó de ser un espacio funcional a un lugar de entretención y sociabilidad. El living, para evitar su desuso, se transformó en una sala de televisión. Los límites de los recintos se fueron perdiendo, incluso en algunos casos, los juguetes están en el living y los niños hacen las tareas en la cocina. Una serie de transformaciones se fueron dando cultural y socialmente que hicieron que las viviendas de hace 10 años atrás, no sean las mismas que se necesitan hoy en día. Hay una serie de conceptos que cambiaron en el diario vivir y de las que hoy día el diseño se debe hacer cargo.