nuevo ciclo económicoreactiva demanda residencial

REACTIVACIÓN DE LA DEMANDA:PROMESAS DE LA INDUSTRIA CRECERÍAN ENTRE 10% Y 15%

Durante el año 2017 se vivió un cambio de ciclo económico global y posteriormente local. El ciclo económico de bajo crecimiento dio paso a uno de crecimiento moderado con expectativas de fortalecimiento del PIB para el año 2018 que fluctúarían en un rango que va del 3% al 3,3%. Este nuevo ciclo económico se terminó de instalar producto del cambio de ciclo político post elecciones presidenciales de diciembre del 2017, situación que finalmente impactó en las expectativas de empresarios y consumidores, terminando un largo periodo de más de cuatro años de expectativas más bien deprimidas.

En términos de demanda residencial, el año 2017 fue de menos a más. El primer semestre terminó solo un 4% arriba en relación al 2016 y se fue acelerando. Finalmente la demanda creció un 12,7% (promesas en UF) pero con una situación muy dispar entre el mercado de las casas (4,8%) y el de los departamentos (15,2%). Por otra parte, durante el año 2017 se terminó de devolver todo el adelantamiento de demanda que produjo el efecto “IVA a la construcción” (año 2015), por lo que se proyecta que durante el año 2018 la demanda habitacional retomará sus niveles de tendencia de largo plazo.

En síntesis, el aceleramiento de la economía global y local, unido al término de la distorsión que generó el efecto IVA, nos permiten proyectar, a nivel de industria, una demanda residencial fortalecida con un escenario base de crecimiento en promesas de negocio del 10% y un escenario optimista, con crecimiento sobre el 15% en relación al año 2017.

Ventas netas en miles de UF acumulados diciembre

Evolución ventas netas en MUF acumuladas a diciembre de cada año

Fuente: Resumen mercado RM; Toc Toc, Info Inmobiliario; ADI 4T 2017.

ESTRATEGIA DE CRECIMIENTO DE EMPRESAS SOCOVESA: OFERTA SUBE A MMUF 16,5 Y SE MANTIENE NIVEL DE INVERSIÓN PROMEDIO EN TIERRA EN NIVELES DE MMUF 2,5

La Compañía, a través de su estrategia de inversión en tierra selectivamente más agresiva, aceleró su ritmo de negocios hace 18 meses, anticipando el nuevo ciclo económico de crecimiento moderado. En ese minuto,  los niveles de inversión en tierra pasaron de MMUF 1,5 al año, a MMUF 2,2. Para el ejercicio 2018 se proyecta aumentar a MMUF 2,6 el nivel de inversión en tierra. Por su parte, la oferta promedio creció MMUF 1,5 durante el 2017 y se espera que aumente MMUF 0,8 durante el 2018 proyectando un nivel de oferta promedio de MMUF 16,5. De esta manera se retomarían los niveles de oferta existentes antes de la distorsión que generó el efecto IVA a la construcción.

Para alcanzar estos nuevos niveles de oferta, la Empresa aumentó un 73% su nivel de lanzamientos, pasando de MMUF 7,4 el año 2016 a MMUF 12,8 el 2017. De mantenerse la tendencia creciente de las mejores velocidades de venta producto del fortalecimiento de la demanda que se experimentó durante el segundo semestre de 2017 y el primer trimestre del 2018, la Empresa tiene la capacidad de acelerar aún más debido a su bajo leverage financiero de 1,2x retomando así los altos niveles de oferta que tuvo durante el anterior ciclo de alto crecimiento económico de los años 2013-2015. Para terminar, vale la pena mencionar que los niveles de MAS (meses para agotar stock) se han mantenido equilibrados, en un rango que va entre los 15 a 17 meses, a pesar de los diferentes ciclos económicos -niveles de oferta y velocidades de venta- experimentados entre los años 2013 y 2017.

Resumen equilibrios inmobiliarios

PROMESAS CRECERÍAN 8% Y FACTURACIÓN CAERÍA COYUNTURALMENTE UN 25%

Para el año 2018 y producto del fortalecimiento de la demanda residencial, se proyecta un crecimiento en las promesas de 8%, con todas
las filiales viendo un repunte respecto de los niveles del año anterior.

Entre los años 2016 y 2019, Empresas Socovesa proyecta un 33% de crecimiento en promesas de negocio de viviendas nuevas. Por su parte, en términos de facturación, la Compañía proyecta una caída del 25% producto de los menores niveles de volumen de negocios de los últimos dos años del ciclo de crecimiento económico bajo,

situación que se proyecta revertir el año 2019 con un crecimiento de facturación del 36%. En síntesis, entre los años 2016 y 2019, se proyecta un 15% de crecimiento en términos de facturación.

Promesas netas de viviendas nuevas (sin IVA)

Presupuesto 2018, 2019 esperado

Facturación total Empresas Socovesa (sin IVA)

Presupuesto 2018, 2019 esperado

Nota: Facturación total incluye venta de viviendas, terrenos, parque industrial y oficinas.

Entre los años 2016 y 2019 la Compañía proyecta un 33% de crecimiento en promesas de negocios de viviendas nuevas.

NIVEL DE PRECIOS ESTABLE CON TENDENCIA ALCISTA EN EL LARGO PLAZO

Después de un ciclo largo de crecimiento sostenido, a partir del segundo semestre del 2016 se observó una mayor estabilidad en el nivel de precios de los bienes raíces en el Gran Santiago. Proyectamos que esta mayor estabilidad de precios se debiera prolongar durante el ejercicio 2018.

Sin embargo, la tendencia de los precios de largo plazo sigue siendo alcista producto de diversos fundamentos económicos: alta concentración geográfica de la demanda residencial en respuesta a la densificación de las ciudades, cambios tributarios como el IVA a la construcción o el mayor impuesto a la renta, la nueva ley de mitigaciones y aportes al espacio público y finalmente, los cambios en la estructura salarial de los trabajadores de la construcción.

Precio promedio (UF/m²) de departamentos en la Región Metropolitana

Fuente: Toc Toc, Info Inmobiliario; ADI 4T 2017.

SOBREOFERTA EN ALGUNAS COMUNAS DE LA REGIÓN METROPOLITANA

Si bien el análisis se debe hacer zona por zona, cuadra por cuadra, hay comunas como Lo Barnechea, Estación Central y Macul que presentan niveles de indicador “MAS” (meses para agotar stock) por sobre lo razonable, situación que podría llegar a generar, en ciertos mercados específicos, liquidación de stocks, promociones y guerras de precios que afecten los márgenes del negocio. Según cifras de Toc Toc, el 2017 terminó con 774 proyectos de departamentos, lo que implicó un crecimiento de algo más del 7% durante el año.

Proyectos históricos en oferta de departamentos en la en la Región Metropolitana

Fuente: Toc Toc, Info Inmobiliario; ADI 4T 2017.

Meses para agotar stock (MAS)

(Departamentos: Promedio 3 meses)

Fuente: Toc Toc, Info Inmobiliario; ADI 4T 2017.

Lo Barnechea, Macul y Estación Central presentan niveles de MAS (meses para agotar stock) por sobre lo razonable.

la densificación equilibradacomo estrategia de negocio

rentabilidad futura: nuevos factores incidirán en la sostenibilidad del negocio inmobiliario

De cara a los próximos años, las empresas del rubro inmobiliario deberán considerar como parte importante de su estrategia de negocio, la inserción armónica de sus proyectos en un nuevo entorno urbano y social. Se trata de un compromiso ineludible para las compañías cuya rentabilidad en el tiempo ya no dependerá solamente de factores financieros, administrativos o económicos, sino que obedecerá también en gran parte, a su capacidad de aportar a la ciudad con desarrollos equilibrados en su contexto urbano y a operar legítimamente frente a una autoridad y una sociedad civil cada vez más crítica y poderosa.

Este cambio de escenario presionará cada vez más a las empresas inmobiliarias que decidan seguir operando solo desde la legalidad.

Un ejemplo emblemático de este cambio de paradigma, fue el caso de los “guetos verticales” denunciados por el Intendente Claudio Orrego en Estación Central, el cual fue solo el primero de una serie de otros conflictos que terminaron por abrir pública y decididamente el debate sobre qué ciudades quieren y esperan sus habitantes. Éstas se han transformado en sistemas grandes y complejos que influyen directamente en la vida de las personas. Con casi el 90% de la población chilena viviendo en ciudades, lo que hagamos en ellas impactará directamente en el presente y futuro de millones de personas.

En Empresas Socovesa creemos que un negocio inmobiliario sostenible en el tiempo será posible, en gran parte, si hacemos del fenómeno de la densificación, un proceso equilibrado, donde el progreso urbano eleve la calidad de vida de sus habitantes.

Claves para una densificación equilibrada

1. Vinculación y participación ciudadana
2. Ajustar alturas y densidades
3. Diseño urbano que aporte a su entorno
4. Innovación en arquitectura
5. Búsqueda de nuevos territorios
6. Mejoramiento del entorno

Las empresas del rubro inmobiliario deberán considerar como parte importante de su estrategia de negocio, la inserción armónica de sus proyectos en un nuevo entorno urbano y social.

90%

de la población chilena vive actualmente en ciudades